21-02-2025
Investir dans l'immobilier locatif est une démarche passionnante, mais qui peut être source de stress si elle n’est pas bien préparée. Voici huit conseils pratiques pour aborder vos projets sereinement, optimiser votre rentabilité, et éviter les pièges courants.
Cela paraît basique, mais c'est souvent l'étape la plus négligée et qui explique l'absence de résultat.
Si vous voulez atteindre vos objectifs, il faut déjà les définir. Cela va de soi. Par ailleurs, vos objectifs ne seront pas les mêmes que ceux de votre voisin. Donc ce n'est pas la peine de vouloir faire exactement comme lui. Vos objectifs dépendent de VOTRE situation personnelle, de VOS aspirations et de ce que VOUS souhaitez obtenir.
Vous pouvez commencer par vous poser les questions suivantes pour clarifier votre projet :
Il existe énormément de façon d'investir et de stratégie d'investissement. A vous de voir ce qui vous correspond. Pour vous aider, vous pouvez vous poser les questions suivantes :
Pour déterminer votre budget, vous pouvez utiliser notre simulateur de capacité d'emprunt pour savoir combien vous pouvez emprunter
L'emplacement est la clé de tout projet immobilier. Surtout parce que tout les secteurs ne sont pas propices aux mêmes stratégies. En effet, vous n'investirez pas de la même façon à Paris et à Châtelard (si tu ne connais pas, c'est une petite ville de 29 habitants dans la Creuse). C'est aussi le moment de voir si vous souhaitez investir proche de chez vous, ou si la distance ne vous dérange pas. Autre indice pour savoir si vous souhaitez tout contrôler ou potentiellement tout déléguer... En cas de délégation totale, la distance n'est peut-être pas un frein.
Vos réponses guideront vos choix... En répondant à chacune de ces questions, vous commencez à définir votre stratégie. Soyez ambitieux, mais surtout cohérent avec vos objectifs.
Ne vous contentez pas de regarder uniquement le loyer brut. Il est important de calculer le rendement net qui prend en compte :
Le rendement net net prend également en compte la fiscalité, mais son calcul devient technique en fonction de nombreux paramètres et notamment de votre situation personnelle et du mode de détention (nom propre/société).
De plus, le rendement n'est pas le seul indicateur à regarder, il est plus pertinent de regarder la rentabilité, mais le calcul de cette dernière dépend de nombreux paramètres et son calcul précis est encore plus technique.
La rentabilité peut être simulée mais elle se calcule plutôt à la revente.
Sur rezimo.fr, nous vous facilitons ces calculs avec notre simulateur gratuit.
C'est l'étape la plus importante de votre projet. Sans financement, pas de levier bancaire et donc frein à l'enrichissement. Le meilleur conseil que l'on puisse vous donner est de :
Ne comptez pas uniquement sur votre banque, et n'écoutez pas un seul conseiller bancaire. Certains ne partageront pas votre vision et pourraient vous donner des informations "erronnées", correspondant à sa propre vision personnelle ou aux directives de son enseigne. A titre d'exemple, un conseiller bancaire peut vous dire que "si vous n'êtes pas propriétaire de votre résidence principale, nous ne pouvons pas vous financer pour un projet d'investissement locatif". Si vous ne consulter que cette banque, vous risquez de passer à côté de votre projet.
Par contre, vous pouvez faire la banque voisine et le conseiller bancaire pourrait vous suivre même si vous n'êtes pas propriétaire de votre résidence principale. Aussi, le fait de mettre plusieurs banques en concurrence (ou via un courtier), peut vous aider à obtenir de meilleures conditions et vous offrir plus de liberté.
Donc anticipez la préparation de votre dossier bancaire en même temps que vous signer votre compromis de vente et démarchez les banques dès que vous avez signé pour gagner du temps.
Sujet très important et pourtant souvent négligé : le régime fiscal. La fiscalité peut transformer le rendement et la rentabilité de votre projet. L'idéal est de ne pas payer d'impôt sur vos revenus locatifs, en tout cas au début, d'où l'importance d'anticiper cette étape. Deux "formules" sont prisés les investisseurs :
Mais ce n'est clairement pas la seule façon d'investir. Faites-vous accompagner par des professionnels pour bien choisir votre régime fiscal.
Autant il peut être une bonne idée de minimiser l'apport injecté dans son projet, autant avoir une épargne de précaution est impératif. Même un investissement bien préparé peut engendrer des dépenses imprévues, comme :
Le meilleur conseil que l'on puisse vous donner si vous souhaitez investir en immobilier est de commencer. Aucun investissement est sans risque, mais rester dans l'inaction n'apporte rien et ne rapporte rien. L'immobilier est un actif tangible et même si votre projet est imparfait, il a une valeur sur le long terme. Si vous manquez de temps ou d'expérience, vous pouvez déléguer votre projet à des personnes de confiance. Pour cela, faites appel à des professionnels et méfiez-vous de ceux qui promettent des rendements irréalistes.
Investir en immobilier comporte des risques et nous ne vous recommandons pas de vous lancer seul sans expérience ni formation professionnelle. Pour autant, en étant bien accompagné, investir en immobilier locatif est à votre portée. Cela repose sur une bonne préparation, une vision claire de vos objectifs et des moyens à mettre en oeuvre pour les atteindre. Si vous êtes convaincu de vouloir investir en immobilier, n'attendez pas que les conditions soient idéales : passez à l'action, apprenez au fur et à mesure que vous faîtes et construisez sereinement votre succès.